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三,四线城市房价达到多少才属于正常?

2018-10-11 作者:商丘看房网 来源:小白读财经 点击 评论

    房屋租售比和房价收入比是国际上通用的两个房地产投资价值体系指标,对房价的判断具备一定的参考性。

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(图片来自于港股那点事)


    所谓房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,通常认定的标准为1∶300~1∶200。

也就是说一个三四线城市的家庭如果居住的80平米住宅,当地的月租金平均为2000元,那么房价在5000到7500元比较合理。

这里要注意,有两种情况数据是很失真的,一种是像我们的一线城市,租金很合理,购房需求旺盛;另一种太过萧条的城市,压根没法计算,因为没有租房需求。

    所谓房价收入比就是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值。国际上的房价收入比,通常认定的标准为3-6之间。

    注意,这里说的是中值,是以人口为划分的计算方法,而国内提取的是平均值,因为贫富差距及财富集中等原因,中值和平均值相差甚远。比如说,有五个家庭,大家分别的的年收入为1万,2万,3万,4万,10万;那么按中值提取数据为3万,按平均值提取数据为4万。

    这也就是说,作为一对普通夫妻,在双方都有正常工作的情况下,不吃不喝,至少6年之后应该能买得起房。

    如果你所在的城市大家的普遍收入都在3500左右,而且外出务工人员回家置业的占比较小,那么夫妻俩一年的收入为8.4万,房价低于50.4万比较合理,对应80平小两居在6300元一平。

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(网络图)

    且说三四线城市目前确实都是七八千为主,要说正常,这在目前来就是正常价,但是要说合理,我觉得三四线五六千比较合理。不过目前虽然均价达到七八千的城市当中,二手房六千多的也有,一方面看地脚,一方面需求。此外三四线现在分化也较为严重,比如东部沿海地区的三四线大多是比中西部三四线贵一些的。

    期房在过去几年来说比较吃香,因为房价涨势稳定,成交量也保持在高位,增值率有稳定预期,但是目前这种势头有所减弱,有些热点大城市还在升温,但多数三四线已经有走弱迹象,虽然房价变化不大,但是热度和成交量明显在降温,所以期房的预期价值难以预判。

    从眼前形势来看,期房的价值显然不及现房。而且目前很多中小城市也推出限购限售令是值得注意的,比如丹东这样的,突然出现一个拿证后满几年限售,那这对期房预期又是一种长远影响。因为很多期房做不到交房就给证,有的拖延几个月,有的拖延几年,而限售是要从发证那天开始算起的,此外期房的交房时间通常会往早了说,如果宣称两年,那么实际估计要两年半到三年,如果是小开发商,更久都有可能,再加上拿证时间差,限售时长,再想卖房可能要五六年,当然这只是假设,但也是需要考虑到的问题。

    因此如果是刚需,而且现房如果没比期房贵太多的话,建议还是买现房,此外如果目前收入情况不错的话,先买套二手作为过渡也可以,更何况二手房当中还有准新房级别的房子,比如新房买了几年没装修的,或者简装一下当初租房的,这种认真找找是有可能找到的。如果实在别无选择,只能期房那也没办法。价格现在大部分三线都这个价位,四线低一些也没低太多。差个千把块的话,百八十平也就十来万,平摊到月供里边,每月多交500块钱罢了,咬咬牙就挺过去了,毕竟薪资待遇也是在上涨的。


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