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想买房的请注意! 史上第二次房改要来了

2018-10-15 来源:凯王聊娱乐 点击 评论

国土资源部部长姜大明昨日发声:我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。

上述消息顿时引爆房地产市场,如果落实的话,中国房地产基本制度和基本逻辑将发生颠覆性变化,堪称史上第二次房改!

因为政府将不再垄断住房用地了!

重写游戏规则

传统的房地产市场,基本制度和逻辑就是土地高度垄断,全部由国土部门统一收储,独家出让。

当前的房地产市场,大致的运行模式是这样的:

首先,地方政府控制土地资源,把一个个地块用拍卖的方式,卖给有资质的房地产开发商;

其次,在争相竞价后,开发商拿着从银行贷来的钱,用非常高昂的价格拿到了地,身为一家公司,为了盈利,它必须在地块上一边盖商品房,一边各种宣传加推,抬高房价。

最后,由于担心未来房价还会上涨,老百姓集祖孙三代之力凑齐首付,再从银行拿到房贷,买下正在盖的房子,成为最终的买单侠。

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上述模式持续运作,随之而来的便是天价地皮、天价房子以及“土地财政”。

但如果允许非房地产企业在自己持有的地块上盖楼房,理论上来说,一些闲置地皮将得到充分利用,房地产市场的准入门槛大为降低,楼市的供给可能增加,进而降低房价,促使房地产行业健康发展。

缓解没地压力

细读讲话内容,这次政策的变化主要涉及三种用地:

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1:非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地。

2:利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。

3:探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。

注意!“农村集体经营建设用地”以及“宅基地”,对当前楼市的影响非常有限,因为这些地块所处的位置要么在农村,要么在城中村和城乡结合部,距离市区和市中心比较远。再说了,这两年全国都在大刀阔斧地搞基础设施建设,城中村已经拆得差不多了。

真正对楼市影响重大的,是“非房地产企业依法取得使用权的土地”。

这句话非常好理解,一家企业,不管它主业是做什么的,未来都可以卖房子了(目测手里有地块的企业大多是国企)。

它们可以合法地将手里的工业用地、综合用地等地块,直接转换为住宅用地。要知道,一些拿地时间比较早的工业用地,相当一部分位于城市当前的核心地段。一旦将这些地块转变为住宅用地,毫无疑问将有效缓解一二线城市住宅资源紧张的状况。

现实依旧骨感

听起来一切都很美好,有地块的企业能赚到钱,老百姓能买到更便宜的房子,但在上述分析之后,你有没有感觉出哪里不太对?

没错,且不说这个政策真正落地需要多久,退一万步说,这个政策可以马上落地,但在执行过程中,又如何确保利益受损者不暗中阻挠,如何确保现有的企业不设法套利?

首先还是老生常谈的话题:土地财政。现在地方财政来源主要是卖地收入,如果立即放开土地市场,原本就欠了一屁股债的地方财政岂不是更加捉襟见肘?

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其次,住宅用地的拍卖一直是国土储备部门的独家生意,现在虽然政策有所变化,但哪些企业可以在哪些区域将其他用途的土地转化为住宅用地,这件事究竟谁说了算?如果还是国土储备部门说了算,是否会产生权力寻租?

最后,手里能有地块的企业,综合实力肯定相对雄厚,员工也不会在少数,允许它们在盖房出售,它们也可以选择只卖给内部员工,成为内部福利房!如果是这样的话,不但没法冲击现有楼市,而且还有人为制造不公平的嫌疑。

通过我的分析,你现在应该明白一句话,理想很丰满,现实很骨感!房价,不是那么容易降下来的!


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