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中国经济对房地产的依赖性有多严重? 货币严重捆绑房价

2018-10-18 点击 评论

    过去20年房地产投资对中国经济增长功不可没。自中国政府在20世纪90年代末推动住房商品化改革以来,房地产就一直是有关各方持续关注的热门话题。

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    一方面,过去20年来,房地产投资对中国经济增长功不可没。当前房地产投资大概占到中国GDP的10%以上,房地产及上下游相关行业对中国GDP的整体贡献大概超过30%。

    另一方面,房地产也成为中国居民财富最重要的积累形式,没有之一。房地产投资占到绝大部分家庭整体财富的50%以上,甚至更高。一组数据也可以对此加以作证。

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    从图中,中西方国家的家庭资产比例配置数据中我们可以看出,中国家庭在地产方面的资产配比要远高于西方家庭。

    房地产投资对中国经济增长功不可没

    实际上,房地产业作为中国经济支柱十余年,早在前两年即已出现整体性过剩,三四线城市则还有大量库存。本轮热点城市房价上涨,除了部分供需因素外,大城市房地产超越居住属性、金融资本化乃重要原因。同时,大城市房价的非理性上涨给中国经济带来的负面效应逐渐显现,如此,决策层对房地产“挥泪斩马谡”,减少经济发展对其依赖度,就十分必要与迫切。

    然而,这并不意味着房地产行业失去价值,相反房地产在不远的将来依旧是中国经济的重要贡献力量。这从房地产在发达国家的经济占比亦可见一斑,以美国为例,房地产行业为GDP增长第一贡献大户,占比为11%。而根据25日穆迪投资者服务公司发布的最新报告显示,与一年前一样,房地产市场仍是中国经济的支柱,且房地产市场的潜在影响蔓延至中国宏观经济领域的4个传导渠道——供应链、金融业、居民领域和政府财政。其中,供应链仍是向总体经济最重要的传导渠道,中国25%至30%的GDP与房地产和建筑业的需求有关。

    既然房地产是中国经济的支柱,那么即使有楼市调控政策,也不会将整个房地产市场一竿子打死,让房价产生断崖式下跌。而这也与调控政策的根本目的是一致的。

    货币与房价捆绑 中国家庭的普遍现象

    前文提到房地产投资占到绝大部分家庭整体财富的50%以上,这里可以具体说明一下:

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    2017年,中国新增贷款之中,居民贷款占比占了53%,乃是2012年以来的最高值,而企业贷款仅占48%,勉强高于2016年,算是2012年以来的次低值。注意这两者之和略高于100%,这是因为还有另外一个贷款部门,非银行金融企业也有贷款,不过规模不大,这里也就直接略去了。

    很明显,从2012年到2017年,居民贷款占比从28%剧烈上升到53%,事实上支撑起了整个借贷部门。考虑到居民贷款九成以上都是购房贷款,那些各种旗号的现金贷事实上最后都是拿去买了房,所以,也就是依靠居民买房,才能让央行的印钞机继续维持运转。如果楼市萎缩,那么,即便是央行把钱印给了商业银行,商业银行也是束手无策,找不到适格的借款人借贷。

    于是,在这里我们得到了进一步的推论:决定商业银行借款质量高低的根本因素,恰恰就在于房地产市场能否支撑得住。在这里,我们建立起了一条完整的逻辑链条:

    人民币信用依赖商业银行借款,商业银行的借款质量则依赖房地产市场。简单来说就是:人民币信用依赖房地产市场市场!目前,中国的整个经济体系,包括货币信用体系,都已经建立在房地产之上,都高度依赖房地产市场的持续高速增长,老百姓在整体上已经被房地产压榨干净了。

    一旦楼市经济崩溃,那么中国经济最底层的建筑将率先崩塌,由此带来的一系列影响将不堪设想。

    纵观历次房地产调控政策,大多以限购、限贷甚至限价为主,更多是针对楼市短期需求的调控,虽然暂时遏制住了房价上涨势头,但由于并未改变市场根本供求关系,一旦退出,房价可能很快出现报复性反弹。因此,货币、财税和土地政策,理应适时出台,确保房地产平稳健康发展。


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