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楼市迎来3大反转,买不买房有答案了

2020-11-13 14:23:50    商丘看房网     楼盘行情    

对于绝大多数购房者来说,都有一份对于房子的执念和纠结,主要原因就在于房子实在是太重要了,不仅关系到自己和家人的居住,更关系到婚姻、教育、医疗等一系列资源,但问题是如今想要轻松买一套房子并不容易。数据显示,目前我国的城镇化率已经达到了60%,但是仍有2亿人属于租房群体。因此,还没有买房的普遍都盼望着房价能够下跌,从而拥有一套属于自己的房子。

说起房价涨跌这个问题,别看平时大家都聊得头头是道,但真正轮到自己买房时,由于无法掌握市场的真正行情,往往都会犹豫不决。一般来说,在房价上涨的时候,担心买不到房子,在房价下行的时候,却又担心支付了过多的购房成本。那么,如何掌握楼市的真正行情呢?其实,作为政策性市场,中国楼市有其自身的发展规律,房价涨跌,热度高低,关键都要看政策导向。

进入2020年以来,尤其是疫情风波过后,国家对于房地产的态度越来越清晰。除了不断重申“房住不炒”以外,日前国家还公布了《十四五规划建议》,其中针对未来5年的房地产市场定下了明确基调:促进住房消费健康发展。实际上,“促进住房消费健康发展”的落脚点在于“健康”二字,这与“房住不炒”的定位基本一致, 就是要保护合理性住房需求,打击投机炒房行为。伴随国家一锤定音,房地产市场迎来3大“反转”信号,内行预测:明年房价或将超出多数人想象,要不要买房也摆明了。

1、央行货币政策发生转向。

2020年上半年,央行经历了3次降准,2次降息,市场资金面非常充裕,不仅房企融资的环境得以改善,不少炒房客更是利用低利率的环境,把经营贷、消费贷投入到房地产,使得楼市一度蠢蠢欲动。但是,目前央行货币政策正在迎来“反转”。据央行公布的最新一期贷款市场报价利率(LPR)显示:目前1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,与9月份保持不变,这意味着LPR已连续6个月“按兵不动”。

除了降息再次落空,在日前举办的2020年金融街论坛上,央行行长易纲还表示:“上半年宏观杠杆率有所上升,明年GDP增速回升后,宏观杠杆率将更稳一些。货币政策需把好货币供应总闸门,适当平滑宏观杠杆率波动,使之长期维持在合理轨道上”。根据央行态度不难看出,上半年相对宽松的货币政策只是特殊时期的特殊举措而已,随着中国经济迅速反弹,货币政策回归常态将是大势所趋。显然,明年货币政策一旦回归正常,房价上涨的基础将会进一步削弱。

2、旧改开始“全面取代”棚改。

众所周知,棚改的主要目标是加快去库存和改善民生,但是不可否认,过去几年,随着棚改货币化安置比例的大幅提高,无形中也成为了房价上涨的助推器。以2017年为例,全年完成棚改609万套,其中货币化补偿的比例高达60%。试想,拿着大量资金的拆迁户纷纷涌入到了房地产市场,住房变得供不应求,房价怎么可能不上涨呢?不过,伴随国家一锤定音,从明年开始,这种局面将发生“反转”。

根据今年国家发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》来看,2020年将会是棚改的收官之年,未来5年,旧改将全面取代棚改。对此,住建部副部长黄艳在棚改“吹风会”上表示,在未来的改造中,将会尽量避免一拆了之、大拆大建。由此可见,房地产大拆大建的阶段已经开始走近尾声,小修小补的阶段正在到来。一旦失去了棚改这样的“助推器”,对高房价来说无异于釜底抽薪。

3、房地产不再具备强大的刺激经济的能力。

自2003年被确立为国民经济的支柱产业之后,房地产的贡献率都保持在5%以上,如果算上六七十个关联行业,贡献率就更高了,所以房地产一直都是名副其实的支柱产业。但是,随着房地产行业一路扩张,高房价对实体行业和居民消费都形成了挤压效应,将房地产作为拉动经济增长的负面效应开始显现了。今年央行还在《求是》杂志撰文明确指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。面对这种局面,我们看到国家对房地产的态度发生了“反转”。

从“房住不炒”成为长期定位,到“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,再到“促进住房消费健康发展”,这一系列的定调都指向了一个共同的主题:调控将长期持续,房价难有再次抬头的可能性。此外,住建部、央行还联合发布了房企融资“三道红线”,这意味着接下来融资环境不容乐观,融资规模将进一步受到限制,没有了资金的大规模助力,房地产自然没有升温的趋势。总之,国家态度已经“反转”,房地产不会再像过去那样受到特殊的“照顾”了,接下来去杠杆、挤泡沫将是重中之重,房地产已经不再有具强大的刺激经济的能力。

最后归纳和总结一下:

按照以上逻辑来看,伴随国家一锤定音,房地产的风向已经转变,明年的房价水平或将进一步下探,甚至超出绝大多数人的想象,其中两类人将会遇到不小的麻烦:一是开发商。购房者买涨不买跌,再加上“三条红线”新规压顶,所以明年开发商将会更加倚重销售和回款,不排除有更大规模的降价促销活动出现。另外是炒房客。退一步来说,即使明年房价不跌,但只要房价不涨或涨幅较少,都将面临房贷压力,资金成本,以及房子贬值的情况,所以想要及时止损,恐怕也唯有降价脱手了。

不过,刚需购房者或将迎来令人欣慰的好消息:买方市场到来,不仅可选择性大大增加了,而且随着议价空间的加大,遇到高性价比房源的机会也增加了。但是,需要注意的是,在楼市大分化的背景下,也不是每个城市都值得选择,也不是哪种房子都有前景。

笔者建议,刚需若有足够的条件建议尽早买房,如果不着急买房,可以边等边看,但如果着急入住,需要多多关注房子的流动性与抗跌性,尽量选择占据核心地段、配备优质物业和拥有优质配套的房产,避开“老破大”、商住房、小产权房等流通性和抗跌性都比较差的房子。

那么,对于明年的房价,你怎么看?刚需是否应该抓紧时间上车呢?欢迎评论区留言讨论。


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