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当下正是颠覆一代人居住观念的关键时刻!

2018-08-22 作者:商丘看房网 来源:商丘看房网 点击 评论

     无论是成都还是放眼全国,租赁住房正在成为房地产行业的一个重要着力点。或许你还没意识到租赁住房的潜在魔力,但它已经做好了改变我们生活的准备。
11月15日,成都市政府发布了《成都市房地产业发展五年规划(2017—2021年)》,引发广泛关注与讨论。与房地产发展五年规划同步发布的,还有《住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)》,明确提出要深入推进供给侧结构性改革、实行租售并举、大力培育租赁市场。
     根据《规划》的总体目标显示,将增加租赁住房供应,到2021年,全市租赁住房保有量达到151万套,较2017年增长25%。市场化租赁住房140万套,其中,人才公寓14万套,产业园区租赁住房6万套;保障性租赁住房(公共租赁住房)11万套。

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而在需求端,预计到2021年,全市租赁住房需求规模达到122万套,较2017年增长33%。市场化租赁需求105万套;保障性住房(公共租赁住房)需求18万套。

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    并且租赁市场至2021年的发展目标将达到,全市租赁住房出租率达到81%,全市住房空置率降为10.2%,全市住房租赁销售比为28%(100套交易中,28套为房产租赁交易,72套为房产买卖交易),改变重购轻租的现象。
     租赁市场从“野生”到重点发展,成都市政府在这5年中提出了六大主要任务,但我们更是认为这是未来要翻越的“六座大山”:培育市场供应主体、建立健全的市场供应体系、增加市场供应规模、提高市场供应效率、鼓励和培养住房租赁消费、强化市场秩序监管。
     再从全国构建进程来看,自提出“租购并举”以来,租赁住房市场也是全面大力推进。
近日,建设银行深圳分行携手招商、华润、万科等11家房地产企业,发布首款个人住房租赁贷款产品——“按居贷”,对符合条件、有长租需求的个人发放,用于一次性支付租金等租房相关费用。租赁贷款的出现,成为租赁市场发展的一个节点。
    租赁贷款由国有银行在深圳试水,执行4.35%的基准年利率,最长贷款年限为10年,最高金额为100万。这对于开发商和租金较高的深圳租客来说,均不失为一宗好事。
    开发商可以在短时间内获得部分回款,降低运营成本;租客则可以一方面降低未来租金过快上涨带来的租赁成本,另一方面可以利用手上有限的资金做更高回报的理财投资并冲淡通货膨胀带来的资产贬值。
     除了租赁贷款之外,我们还可以看看租赁住房市场之前的主要发展线:
       • 今年7月,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。
       • 同月,广州市发布《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,明确将做大租赁市场,宣布租售同权!引发全国热议。
       • 同月,上海出让成交两宗70年产权的“只租不售”住宅用地。截止目前,全国已有包含上海、北京、深圳、广州、杭州、佛山在内的6个城市出现100%自持 “只租不售”住宅用地的拍卖成交。
    此外,截止目前,在北京、上海、深圳、杭州、天津、成都等超过10个城市均推出了配建不同比例租赁住宅的土地。
      • 8月,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
      • 10月下旬,保利租赁住房REITs(房地产投资信托基金)在上海证券交易所审核通过。租赁住宅开始了资产证券化,房企通过租赁住房融资速度加快。
    在此之前,万科、龙湖、旭辉、石榴、金地、远洋、保利等开发商均加码长租公寓,其中万科已进入28个城市、龙湖已进入16个城市。
      • 11月,郑州已出台《郑州市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,北京已确定未来五年将供应1000公顷集体土地建设租赁房。
      • 11月15日,成都发布《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017—2021年)》,到2021年,全市租赁住房保有量将达到151万套。
    租赁住房这场棋,可能比你我想象中要大!事实上,当政府、开发商、银行这三大巨头都积极地参与到租赁住房这个市场的当下,对于房地产行业、房子属性的既定认 知,我们或许也应该尝试着有所改变了。
    回到成都的租赁住房市场,我们应该意识到什么?下面即是个人的几个判断。
      1.传统的居住观念发生改变,租房成为一种流行。
    根据市政府昨天发布的《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017—2021年)》,将通过四个方面鼓励租赁住房消费(保护承租人稳定居住权,完善住房租赁公共服务,加大公积金支持力度,增加租赁住房配套功能)。其中的保护承租人稳定居住权、完善住房租赁公共服务以及增加租赁住房配套功能这三方面都将逐渐解决租房与购买商品房的生活差异。
    如若公共服务与配套功能快速推进,甚至逐步实现真正意义上的“租购同权”,那么租赁住房不仅成为低收入群体的居住方式,也将彻底改变中低收入者的生活观念。所以,租房成为一种流行的生活方式,完全有可能。
     2.成都租金温和,租赁贷落地还需时间。
   从目前的租金水平来看,成都租金还较为偏后。根据中房智库近日发布的全国15个热点城市的租金水平的数据,2017年9月每套90㎡的房屋租金在深圳为7093元/月,成都仅为2793元/月。
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    个人认为只有租金上涨到一定程度,租赁贷对于租客才具有普适性。而成都在大力发展租赁市场的当下,租金在短时间内快速上涨,并不实际。所以,在短期内,租赁贷从深圳大力推向成都,可能性不大。当然,如果哪天诞生了,租赁贷也能让低收入者的现金有更多的投资选择。
    3.租赁住房市场的发展,或是为房产税落地提供保障。
   近期“房产税”的话题再次被炒热。房产税迟迟没有落地一定有其原因,市场还不适合。房产税一推出,无论是房地产市场大涨还是大跌都不是好事,都将违背“稳”的原则。
   拿很多连网友都能指出的例子:

     A : 房产税转嫁到购房者身上怎么办?岂不是雪上加霜?
     B : 实施房产税不顺,是不是该先行空置税来抑制炒房行为?那错杀无辜又怎么办?
   租赁住房市场的发展将对以上两个问题提供一种解决方案:
(a)买不起房的人可以选择不去承担高额的房价和转嫁的房产税,可以以租房解决居住问题,买房需求的稀释也能让手上有大把房产的炒房客没那么高姿态来得瑟。
(b)另外,市场也将保障房产持有者的利益,租赁市场的发展目标之一是要盘活空置的住房,有房的人若想规避空置税,可以将房产投入到成熟的租赁市场。
所以,将租赁市场发展成熟,能够为房产税的落地提供保障,也将是发展房地产发展长效机制中的重要一环。
希望届时,房子真的是用来住的,不是用来炒的。

 



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