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香港开征空置税,内地有可能会跟进吗?

2019-04-01 作者:李初默 来源:地产情报站 点击 评论

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据《香港经济日报》,目前空置税草拟法案已大致完成,准备下月提交立法会讨论,空置税税率大概相当于2年租金,并且约为楼价的5%。

比如,一套800万的房子如果空置6个月以上的,就要缴纳40万的空置税,且是按年征收,直到房子不空置时再停止收取。

港版空置税来了,不少内地人士开始呼吁跟进效仿,认为征收空置税比征收房产税更为合理更为迫切,那么,空置税征收内地真的会跟进么?

01

港版空置税直指“捂盘惜售

    聊港版空置税征收之前,不妨先了解下香港楼市的整体情况。

    有报道称,国际公共政策顾问机构Demographia连续15年发布国际房价负担能力报告。香港已经连续第9年位居房价最难负担城市首位,还创调查历年来最高水平。

    香港房价收入比从2017年的19.4倍,上升到2018年的20.9倍。简单地说,就是一个中等收入家庭不吃不喝要20.9年才能买起一套普通住房。

    经常在综艺节目里听到某某明星置业“千尺豪宅”,如果换算成平方米,也就约等于90平米左右,可见香港的房子真是贵的离谱。

    从2016年初开始,香港房价连涨25个月,涨幅高达38.5%,并连续18个月刷新最高纪录。开放商纷纷捂盘,期望获得更高利润,进而推高房价。

“现在楼房单位极度短缺,所有房屋都要用来住,而不是囤积或用来炒卖”。

    去年5月出席立法会时,香港特区行政长官林郑月娥就曾就开发商捂盘惜售发表态度。

    随后,在去年6月28日,港版空置税出台,对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收空置税,相当于该单位两年租金,且大约相等于房价的5%。

    这里说的空置税,与我们想象的囤积大量住房的炒房客空置房源不同,港版空置税只面向一手楼,针对的是开发商捂盘惜售,与其他地区一二手房都征税的情况还不太一样。此举也主要是针对香港开发商现有的囤地慢慢开发的运营模式,出台空置税也是希望能将已有的土地尽快投放出来,增加楼市供应。

02

内地呼声高但暂无可能跟进

香港空置税即将提交立法,那么内地是否会跟进?

    首先我们要先明确一点,香港这个空置税跟我们想象中的那个空置税不是一个东西,这样的空置税(又或者叫捂盘税)内地绝不可能征收。

为啥?因为在这条路上我们比香港走的更远了。

    香港的空置税我们之前已经提到了,是为了打击捂盘惜售而出台的,它针对的是香港开放商囤屋不售推高房价的这种运营模式,主要针对开放商和一手房。

    而从内地的角度来看,内地有两条防线是专门来打击捂盘惜售的:一是开放商取得预售证,必须销售,否则会被处罚;二是开放商取得土地后两年之内必须开工,不然要当作闲置土地收回。

    对于法律上规定的这两条,我们也特意找到房企相关人士了解情况,据介绍目前第一条执行的相对比较到位,开放商取得预售证后会很快销售,而第二条取回作为闲置土地制定的力度较弱,不太好界定。

    但无论如何,在这一层面上,我们的法律还是比香港走的更靠前一些的,所以类似香港此次出台的针对一手房捂盘惜售而出台的空置税,就内地而言根本不需要。

03

空置税落地难度超房产税

事实上,内地关于空置税的呼声,并非针对一手房和开放商,而更多是针对购房者的存量住宅来征收空置税。

纵观全球房地产的发展,在抑制炒房上面的两大法宝,也就是老百姓呼声最高的房地产税和空置税。

    刚刚结束的全国两会期间,关于房地产税的推进也有了很多新消息,今年年内,将完成立法调研和草案完成等工作,随后才能进入全国人大常委会审议,几轮审议过后才能确定试点名单和细则,进而开始征收。

    另一只手就是空置税,但对于空置税多年来都是民众呼声高,而官方层面回应少。而这最直接的原因,是空置税这个概念很难界定。

为什么说难以界定呢? 在中国城市化进程中,空置是一个动态概念。

    比如我国就有个很特殊的现象:候鸟现象。如果去统计一个三四线城市的住房空置率的话,会发现三四线城市的住房平时都是空置的,但一到逢年过节,大量人口从城市涌回老家,这些房子很快就会被填满。

    早在2010年时任住建部部长姜伟新就已经在全国两会期间的记者会上坦诚表示:首先,应该允许空置这样一种现象的存在。因为不可能今天把房子建成了今天晚上就把房子卖出去、租出去。其次,很难统计出空置率的一个数据,因为不同的差异比较大,最主要是它时刻在变化着。

    一方面是空置率时刻变化,另一方面中国城市化发展进程下,各地差异很大,因此这个空置率定在多少很难界定。

    众所周知,我国房屋空置率的确较高,特别是中西部一些城市存在“鬼城”之说,像鄂尔多斯空置率是70%以上,三四线城市也在20%左右,寸土寸金的北京空置率在百分之十几到二十。

即便是“因城施策”不同类型城市界定一个临界值作为空置率的红线,那么如何统计空置率又成了难题?

    首先空置多久算是空置,缺乏统一标准;其次,依靠什么来判定空置也是难题,对水电煤气表数进行监管,有些年轻人不点火顿顿外卖,也不能一刀切判定不走煤气字儿就是空置。

    假设我们和香港一样,认定连续6个月无人居住就算是空置房,香港是针对捂在手里没卖的一手房,而我们要面对的老百姓手里的二手房,要如何查实6个月无人居住的本来就是难事!假设空置的房屋中途隔两个月就有人回去住一晚是不是中断了连续6个月空置的属性了呢?假设出国学习半年后回来,那是否也要为了避免空置而租出去呢?

    还有网友曾说夜晚去“数灯”,那常年上夜班的同志们就会很有意见,白天睡觉晚上上班也违法啊?政府可以凭借数灯来估算空置率,但无法凭借亮灯户数来征收空置税,所以这些设置的门槛就很难实现精准的识别空置房,相比房产登记联网,空置税的出台一直是比房产税更难实现的难题。

04

空置税比房产税更加迫切

    香港征收空置税后,很多内地业内人士纷纷呼吁,称征收空置税比征收房产税更加迫切。对此观点,我也认同。

    我国很多城市过度开发,大规模城市住宅、写字楼,长期空置,透支了城市的未来。当前社会下我们居住一处房子,并不单单是满足居住需求,更重要的房子配套的使用需求,一座城市需要多少房屋,跟产业、人口、经济、教育、医疗等等都是挂钩的,只有配套的产业和公共设施等都匹配了,才能使房子具备使用需求。

    想要避免鬼城的存在,想要大量三四线城市空置住宅有人居住,首先要先在城市规划的角度上花花心思。

    其次针对炒房客囤房不租不售,也可以适当借鉴国外的一些经验,比如法国采取的方式是邻居举报,一年内无人居住的房子经邻居举报就可以联系有关部门破门而入,并安排流浪汉居住。也有一些发达国家采取家访的形式,半年内三次家访无人则认定空置,开始征收。

    的确,在我国如此高的空置率情况下,征收空置税比房产税更加迫切,但国情也决定了,这样动态模式下征收空置税的技术难度太大,很难平衡所有城市、所有人群和所有特殊情况。

 


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